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Wegfall des Eigenbedarfs: Vermieter sollten unbedingt eine gute Begründung parat haben

Der Vermieter darf wegen Eigenbedarf kündigen – aber wehe, dieser fällt weg. Der Vermieter sollte dies gut begründen können. Ansonsten wird nämlich davon ausgegangen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Und der gekündigte Mieter kann dann Schadensersatz beanspruchen.

Hintergrund

Der Vermieter hatte dem Mieter einer Wohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses ordentlich gekündigt, da er die Wohnung für den neuen Hausmeister benötigte. Nachdem der Mieter aus der Wohnung ausgezogen war, zog jedoch nicht der angekündigte neue Hausmeister in die Wohnung ein, sondern eine Familie.

Der Mieter ist der Ansicht, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Er verlangt deshalb vom Vermieter Ersatz der Umzugskosten, der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung und dadurch entstehen, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne, sowie Ersatz der Prozesskosten. Das sind insgesamt knapp 26.000 EUR.

Entscheidung

Das Landgericht wies zwar die Schadensersatzklage ab. Dieses Urteil hob der Bundesgerichtshof aber wieder auf.

Nach Ansicht der obersten Richter kann sich ein Vermieter durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung, insbesondere durch Vortäuschen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs, schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter durch den Auszug Vermögenseinbußen erleidet.

Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Der Vermieter muss deshalb substantiiert und plausibel darlegen, warum der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist.

Diesen strengen Anforderungen ist der Vermieter im vorliegenden Fall nicht gerecht geworden. Bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage hätte der Vermieter mit dem neuen Hausmeister einen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen müssen. Hierzu hat der Vermieter nichts vorgebracht. Die Darstellung, der Hausmeister habe sich erst nach dem Auszug des Mieters überlegt, wegen Kniebeschwerden nicht einziehen zu wollen, erscheint den Richtern nicht plausibel.